АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

(Мотивированное апелляционное определение составлено 28.04.2025).

г. Екатеринбург 16.04.2025

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда в составе: председательствующего судьи Деменевой Л.С, судей Ильясовой Е.Р., Абрашкиной Е.Н.

при ведении протоколирования с использованием средств аудиозаписи помощником судьи Артемьевой К.О.,

с участием прокурора Шакирзяновой С.Е.

рассмотрела в открытом судебном заседании в помещении Свердловского областного суда гражданское дело по иску Муниципального образования «город Екатеринбург» в лице Администрации города Екатеринбурга к Языкову Николаю Петровичу об изъятии жилого помещения для муниципальных нужд путем выкупа, прекращении права собственности, возложении обязанности, признании права собственности, признании утратившим право пользования, выселении,

по апелляционной жалобе истца на решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 13.01.2025.

Заслушав доклад председательствующего, пояснения представителя истца Девятовской М.С., представителя ответчика Федоровой Н.Н., заключение по делу прокурора Шакирзяновой С.Е., судебная коллегия

установила:

муниципальное образование «город Екатеринбург» в лице Администрации г. Екатеринбурга обратилось в суд с иском к Языкову Н.П. об изъятии комнаты общей площадью 16,2 кв.м. вквартире № <№> в доме № <№> по <адрес> выкупа для муниципальных нужд, с выплатой в качестве возмещения денежной суммы 1 309 684 рубля, предоставлении реквизитов банковского счета для перечисления денежных средств, прекращении права собственности ответчика на указанное помещение и признании права собственности за МО «город Екатеринбург», признании ответчика утратившим право пользования и выселения из данного жилого помещения.

Решением Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 13.01.2025 исковые требования удовлетворены частично. Судом постановлено: «Изъять у Языкова Николая Петровича (<дата> года рождения, паспорт РФ <№>) жилое помещение – комнату площадью 16,2 кв.м. (кадастровый <№>), расположенную по адресу: <адрес>, для муниципальных нужд путем выкупа с выплатой ему в качестве возмещения денежной суммы в размере 2050306 рублей.

Обязать Языкова Николая Петровича принять у Администрации города Екатеринбурга причитающееся ему возмещение за изымаемое жилое помещение и предоставить реквизиты счета для перечисления денежных средств.

С момента выплаты Языкову Николаю Петровичу выкупной цены в размере 2050306 рублей прекратить право собственности Языкова Николая Петровича жилое помещение – комнату площадью 16,2 кв.м. (кадастровый <№>), расположенную по адресу: <адрес>.

С момента выплаты собственнику выкупной цены за изымаемое недвижимое имущество признать право собственности муниципального образования «город Екатеринбург» на жилое помещение – комнату площадью 16,2 кв.м. (кадастровый <№>), расположенную по адресу: <адрес>.

С момента выплаты собственнику выкупной цены за изымаемое недвижимое имущество признать Языкова Николая Петровича утратившими право пользования жилым помещением – комнатой площадью 16,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>, выселить Языкова Николая Петровича из жилого помещения – комнаты площадью 16,2 кв.м., расположенной по адресу: <адрес>».

В апелляционной жалобе истец просит оспариваемое решение в части определения размера возмещения за изымаемое имущество отменить, принять в этой части новое решение. Полагает, что в заключении, принятом судом в основу решения, эксперт необоснованно отказался от применения корректировки на материал стен при применении сравнительного подхода для определения рыночной стоимости жилого помещения, что привело к существенному завышению размера возмещения за изымаемое для муниципальных нужд жилое помещение. Заявитель указывает, что неправильный расчет рыночной стоимости спорного жилого помещения экспертом, а, впоследствии, и судом повлек за собой неправильное определение стоимости доли в праве собственности на земельный участок. Апеллянт считает, что суд первой инстанции неправильно истолковал ч.7 ст.32 ЖК РФ, и включил в убытки, причиненные собственнику изымаемого жилого помещения, стоимость услуг по поиску квартиры в аренду в размере 10000 руб. Полагает неправильным применение судом норм материального права включение в размер возмещения компенсации за непроизведенный капитальный ремонт сверх рыночной стоимости жилого помещения в доме, не признанном аварийным.

В письменных возражениях на апелляционную жалобу представитель ответчика просит решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В суде апелляционной инстанции представитель истца доводы апелляционной жалобы поддержал.

Представитель ответчика возражал против доводов апелляционной жалобы.

Прокурор в своем заключении указал на законность оспариваемого судебного акта, просил решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 13.01.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу истца – без удовлетворения.

Ответчик, представитель третьего лица Управления социальной политики № 26 по Верх-Исетскому району г. Екатеринбурга, надлежаще извещенные о времени и месте судебного заседания, в суд апелляционной инстанции не явились, об уважительности причин неявки не сообщили, об отложении разбирательства дела не просили. В соответствии со ст. ст. 14, 16 Федерального закона от 22.12.2008 № 262-ФЗ «Об обеспечении доступа к информации о деятельности судов в Российской Федерации», информация о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы заблаговременно размещалась на интернет-сайте Свердловского областного суда. С учетом приведенных обстоятельств, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия определила рассмотреть дело при указанной явке.

Проверив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения явившихся лиц, судебная коллегия, действуя в пределах, предусмотренных ч. 1 и абз. 1 ч. 2 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия приходит к следующему.

Из материалов дела следует, что спорное жилое помещение принадлежит на праве единоличной собственности Языкову Н.А., что подтверждается выпиской из ЕГРН.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга от 30 декабря 2020 года № 2731 многоквартирный жилой <адрес> признан аварийным и подлежащим сносу.

Собственнику комнаты направлены требования о сносе дома с установлением срока для совершения до 01.07.2021. Собственник жилого помещения не осуществил снос либо реконструкцию объекта по адресу: <адрес>, заявление на получение разрешения на строительство, реконструкцию или снос указанного жилого дома в Администрацию г. Екатеринбурга не подал.

Постановлением Администрации г. Екатеринбурга №2072 от 29.09.2021 принято решение «Об изъятии для муниципальных нужд земельного участка под многоквартирным домом по адресу: <адрес> жилых помещений в нем», в соответствии с ч. 10 ст. 56.6 Земельного кодекса Российской Федерации, копия данного Постановления направлена в ФГБУ «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии» по Уральскому Федеральному округу 01.10.2021.

Истцом представлен отчет ООО «Центр экономического содействия» №5683/23от 30.08.2023, в соответствии с которым стоимость изымаемого имущества составила 1 309684 рублей, в том числе, убытки в связи с изъятием - 116052 рубля (л.д. 24-81, том 1).

Заочным решением Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 05.07.2024 исковые требования были удовлетворены.

12.08.2024 заочное решение по заявлению Языкова Н.П. отменено.

В связи с несогласием ответчика с оценкой, определенной в отчете, представленном истцом, определением суда от 03.09.2024 назначена оценочная судебная экспертиза, проведение которой было поручено эксперту ООО «Аналитическое Агентство Оценки» М.А.А.

Согласно заключению эксперта №2024/10-198 от 31.10.2024 размер компенсации, подлежащий выплате ответчику за изъятие спорного помещения, составляет 2 050 306 рублей (л.д.1-64, т.2)

Разрешая исковые требования, суд первой инстанции, руководствуясь положениями частей 7, 9 и 10 статьи 32, статьи 35 Жилищного кодекса Российской Федерации, пунктом 2 статьи 292 Гражданского кодекса Российской Федерации, разъяснениями, данными в пункте 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 №14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», пришел к выводу об изъятии жилого помещения у ответчика Языкова Н.П. путем выкупа, прекращении за ним права собственности и признании права муниципальной собственности на жилое помещение, признании ответчика утратившими право пользования жилым помещением и выселении из него.

Определяя стоимость выкупной цены изымаемого жилого помещения, суд первой инстанции руководствовался выводами эксперта, изложенными в заключении №2024/10-198 от 31.10.2024, согласно которым эксперт подробно указал, почему выбрал именно отраженные в заключении аналоги помещений и земельных участков.

Суд апелляционной инстанции с выводами суда первой инстанции соглашается.

В соответствии с положениями ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации жилое помещение может быть изъято у собственника в связи с изъятием земельного участка, на котором расположено такое жилое помещение или расположен многоквартирный дом, в котором находится такое жилое помещение, для государственных или муниципальных нужд.

На основании ч. ч. 6, 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации выкупная цена жилого помещения, сроки и другие условия выкупа определяются соглашением с собственником жилого помещения.

При определении выкупной цены жилого помещения в нее включается рыночная стоимость жилого помещения, а также все убытки, причиненные собственнику жилого помещения его изъятием, включая убытки, которые он несет в связи с изменением места проживания, временным пользованием иным жилым помещением до приобретения в собственность другого жилого помещения, переездом, поиском другого жилого помещения для приобретения права собственности на него, оформлением права собственности на другое жилое помещение, досрочным прекращением своих обязательств перед третьими лицами, в том числе упущенную выгоду.

Указанный в ч. 7 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации перечень возможных убытков собственнику жилого помещения, причиненных его изъятием не является исчерпывающим.

В силу ч. 9 ст. 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, если собственник жилого помещения не согласен с решением об изъятии жилого помещения, либо с ним не достигнуто соглашение о выкупной цене жилого помещения или других условиях его выкупа, орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявшие такое решение, могут предъявить в суд иск о выкупе жилого помещения.

Согласно пункту 20 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», судам для правильного разрешения дел по спорам, связанным с изъятием жилого помещения у собственника путем выкупа в связи с изъятием соответствующего земельного участка для государственных или муниципальных нужд (статья 32 Жилищного кодекса Российской Федерации), необходимо иметь в виду следующее:

- нормы, содержащиеся в статье 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, в развитие положений части 3 статьи 35 Конституции Российской Федерации о возможности принудительного отчуждения имущества для государственных нужд только при условии предварительного и равноценного возмещения направлены, прежде всего, на обеспечение прав и законных интересов собственника жилого помещения;

- выкупная цена изымаемого жилого помещения определяется по правилам, указанным в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, и включает в себя рыночную стоимость жилого помещения, а также убытки, причиненные собственнику его изъятием, в том числе упущенную выгоду. Примерный перечень возможных убытков собственника жилого помещения приводится в части 7 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации. Вместе с тем в выкупную цену жилого помещения, как следует из содержания части 5 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, не могут включаться произведенные собственником жилого помещения вложения в жилое помещение, значительно увеличившие его стоимость (например, капитальный ремонт), при условии, что они сделаны в период с момента получения собственником уведомления, указанного в части 4 статьи 32 Жилищного кодекса Российской Федерации, о принудительном изъятии жилого помещения до заключения договора о выкупе жилого помещения и не относятся к числу необходимых затрат, обеспечивающих использование жилого помещения по назначению.

Судом верно определены юридически значимые обстоятельства по делу, правильно распределена между сторонами обязанность доказывания, оценка заключению эксперта №2024/10-198 от 31.10.2024 дана в соответствии с положениями ст.ст. 67, 71 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Оценив полноту, достоверность выводов эксперта М.А.А., суд правомерно признал заключение эксперта №2024/10-198 от 31.10.2024 отвечающим требованиям относимости и допустимости доказательств, поскольку он выполнен лицом, имеющим необходимую квалификацию. Исследование и выводы, приведенные в заключении, изложены достаточно полно и ясно, по своему содержанию полностью соответствуют требованиям действующего законодательства. Объективных оснований не доверять выводам эксперта у суда не имелось.

Несогласие истца с выводами, изложенными в заключении эксперта №2024/10-198 от 31.10.2024, само по себе не свидетельствует о наличии оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В судах первой, апелляционной инстанций истец не заявлял ходатайства о назначении по делу повторной судебной экспертизы.

Также являются несостоятельными доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом при определении размера возмещения не были применены к объектам-аналогам корректировки на материал стен многоквартирного дома, что повлияло на правильность расчета рыночной стоимости оцениваемой комнаты, что привело к необоснованному ее завышению.

Выбор тех или иных, ценообразующих факторов и предусмотренных теми или иными справочниками оценщика корректировок по данным факторам к ценам объектов-аналогов, является прерогативой специалиста, задачей которого обосновать их со ссылкой на соответствующую методическую литературу.

Справочники оценщика недвижимости содержат большой набор корректирующих коэффициентов, обеспечивающих возможность приведения цен объектов аналогов к ценам объектов оценки по различным элементам сравнения, которые может использовать оценщик, однако обязанности применять все или конкретные корректировки федеральные стандарты оценки не содержат.

Эксперт в заключении мотивировал, почему им не применена та или иная корректировка при определении стоимости объекта.

Судебная коллегия оставляет без удовлетворения и доводы апелляционной жалобы о том, что экспертом неправильно определены доли в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом, так как указанные размеры стоимости определены в соответствии со статьей 37 Жилищного кодекса Российской Федерации.

В заключении эксперта №2024/10-198 от 31.10.2024 дана полная характеристика объектов оценки (месторасположение объекта, техническое состояние жилого дома) с приложением подробного фотоматериала, содержится вся необходимая информация и приведена мотивация расчетов, при которых учитывались сведения по рынку продаж аналогичных объектов с учетом местоположения, физических характеристик. При определении стоимости эксперт рассматривал сопоставимые объекты недвижимости, которые были предложены в продажу, произвел поправки на различия, которые существуют между рассматриваемым и сопоставимыми объектами.

Земельные участки, выделяемые под строительство многоквартирных домов, не находятся в свободной продаже. Выбор объектов-аналогов относится к компетенции оценщика, обладающего специальными познаниями. Использованный в заключении специалиста состав аналогов является экономически обоснованным при сопоставлении объектов-аналогов с характеристиками исследуемых участков и ценообразующих факторов с учетом предварительного анализа сложившегося на рынке в соответствующих сегментах диапазона цен.

Доводы жалобы истца о необоснованном включении в размер убытков стоимость услуг по оформлению договора аренды в размере 10 000 рублей являлись предметом исследования при вынесении решения. Суд первой инстанции в своем решении в данной части подробно мотивировал основания, по которым данные доводы были отклонены и произвел расчеты компенсации с учетом результатов судебной экспертизы.

Учитывая изложенное, а также отказ истца в суде первой инстанции от проведения повторной либо дополнительной судебной экспертизы, судебная коллегия приходит к выводу, что решение суда по доводам апелляционной жалобы отмене не подлежит.

Руководствуясь статьями 327, 327.1, п. 1 ст. 328, ст. 329 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Железнодорожного районного суда г.Екатеринбурга от 13.01.2025 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Председательствующий Л.С. Деменева

Судьи Е.Р. Ильясова

Е.Н. Абрашкина